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成功案例 解决方案

城市更新税务筹划深圳

2020-12-08 东来

城市更新政策红利加上惹人眼红的市场份额,各方投资者抓住契机相继填补各个旧改项目空白,推动城市更新的市场化程度。拿下旧改项目,各方投资者在保证利益最大化的同时,税务筹划、法律风险防控是重中之重。


案例一:深圳X旧改项目税务筹划方案

 

一、公司及项目总体情况

 

深圳市X有限公司成立于1988年10月,注册资金为32366万元,股东为深圳Y公司控股99%,深圳Z控股公司股权1%。

 

1. 总用地面积(㎡):100526.076

2. 总建筑面积(㎡):245633.92

3. 计容积率建筑面积(不含核增)(㎡):167878.46

4. 计容积率建筑面积(含核增)(㎡):170238.94

5. 住宅总建筑面积(㎡):154228.46

6. 商业及商铺(㎡):8500

7. 幼儿园(㎡):2400

8. 社区配套(㎡):2750

9. 文化活动中心(㎡):1500

10.社区服务中心(㎡):400

11.物业管理(㎡):200

12.邮政所(㎡):100

13.居委会(㎡):100

14.社区服务站(㎡):200

15.社区警务室(㎡):50

16.垃圾中转站(㎡):120

17.公厕(㎡):80

18.核增面积(㎡):2360.48

19.地下车库及设备用房(㎡):75394.98

20.建筑层数及栋数:高层住宅(1栋-6栋):33层、低层住宅(7栋-33栋):3层、

21.商业(31栋-38栋):1层,局部2层、幼儿园(39栋):3层、

22.社区配套:1层、地库:1层。

23.户数:1600户,其中,住宅1472户,别墅128户。

24.停车位:1200(地下车库)

 

二、税务风险节点

 

1. 契税的税务检查风险;

2. 红线外支出的税务检查风险;

3. 分期清算的税务风险;

4. 开发成本的税务风险提示;

 

三、税务筹划方案节税汇总

 

通过调整建项目销售方式,合法节税3542万元;通过对新设公司吸收安置就业人员等,节税10000万元;通过调整建设周期,节税4164万元;通过对红线外支出的归集,节税1714万元;项目整体节税合计19,420万元。

 

项目操作日期:2014年7月
 

案例二:深圳X旧改项目税务筹划方案

 

一、项目总体情况描述

 

深圳X公司成立于2006年,注册资金5,000万元。投资方为深圳市Y有限公司,占80%股份,两个自然人股东Z1、Z2,分别占18%、2%股份。

 

项目占地26,728.75平方米,总建筑面积144,830.75平方米(其中计容面积120,888.95平方米,不计容面积23,941.67平方米)。项目由5栋板楼9个单元围合而成,上层为住宅,下层为商业及配套。其中住宅面积79,221.92平方米(含保障房202.20平方米),商业面积31,039.2平方米(地上26,039.25平方米,地下商业5,000平方米。商业中含还迁商业面积13,660.63平方米)。二层、四层园林工程面积1.5万平米。

 

二、税务风险节点

 

1. 土地出让合同存在的契税风险

2. 城镇土地使用税存在的风险

3. 股权结构存在的的税务问题

4. 关联方资金往来的税务风险

5. 拆迁补偿的相关问题

6. 施工总包合同备案的税务检查风险

7. 拆迁建筑物及还迁商业面积的方案

 

三、税务筹划方案节税汇总

 

通过重新配置公司股权结构,合法节税1008万元; 通过成本方面的分拆,合法节税7323万元; 通过预征土地增值税的筹划,合法节税1192万元; 三方面措施合计节税9,523万元。

 

 

项目操作日期:2014年8月25日
 

案例三:深圳市X旧改项目税务筹划方案

 

一、项目基本情况介绍

 

X项目所在地块由深圳市Y公司(以下简称控股总部)于1991年取得土地使用权,土地用途为仓储及配套设施和工业厂房。项目建成后,控股总部委托深圳市X公司出租经营。

 

2003年12月29日,控股总部董事会通过决议,将物流项目72,612.38平米按账面净值转为对X公司的投资。控股总部财务部根据董事会的决议及会计准则的要求,做“长期股权投资”账务处理;X公司亦以“投资性房地产”项目在财务报表中列报,且每年按规定计提折旧分摊成本费用。

 

此次增资没有办理产权过户手续,因此尽管该项目的房产记入X公司的财务报表,并由X公司收取租金、按规定缴纳房产税和土地使用税(费),但其产权一直仍在控股总部名下。

 

2010年4月19日,X项目被纳入深圳市2010年第一批城市更新单元计划。

2010年7月27日,深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局(以下简称“国土一局”),明确X项目权利人为控股总部,房屋面积为62,212.5平米。

 

2010年8月3日,深圳市罗湖区旧城旧村改造办核准X公司为X项目更新改造实施主体。

 

2010年8月27日,X公司和控股总部签订《拆迁补偿安置协议》。协议约定:X项目更新改造后,X公司将总建筑面积29.384万平米的房产无偿过户给控股总部,作为X公司对控股总部的补偿;协议还约定,协议履行过程中,双方协商一致,可签订补充协议。

 

2010年9月9日,X公司申请《拆迁许可证》,国土一局明确X项目为单一权利主体,且为X公司自有物业,无需申请《拆迁许可证》。同时,该项目有产权部分房产办理了产权注销手续。

 

2010年12月9日,国土一局与控股总部签订《土地出让合同补充协议》,协议约定政府无偿收回项目所在地块,该地块所涉及的经济关系,由控股总部自行解决。

 

2010年12月10日,基于《拆迁补偿安置协议》、《土地出让合同补充协议》和房产注销登记,国土一局与WL公司签订了《土地使用权出让合同》。X公司缴纳6.92亿元地价款后,重新获得项目所在地块土地使用权。

 

2013年10月10日,项目正式开始拆迁。

 

二、主要税收问题及风险揭示

 

X项目账面上属于X公司,法律上属于控股总部。产权到底属于谁,大家存在一些困惑和不同看法。X公司和控股总部对于本项目物业产权出现矛盾和叠加,现详细分析如下:

1. 产权属于X公司的相关证据及存在的问题;

2. 产权属于X公司存在的税务问题;

3. 产权如重新明确属于控股总部存在的问题 ;

 

三、筹划思路与结果

 

1. X公司拆迁成本/节税效益和自持物业税负综合分析;

2. X公司及控股总部整体税负变化;

3. 贷款资金的税务分析;

项目实施后节税效果明显,不考虑时间价值时,最少可达9000万元以上。

 

 

项目操作日期:2014年6月

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